收购京牌,这应该是北京今年最重磅的楼市政策了。
据报道,北京市政府近日发布《关于进一步优化住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的意见》,提出要加大住宅用地和商品住房供应力度,多渠道增加市场供给,稳定市场预期。其中,明确提出"支持企业自有用地依法合规建设商品房租赁项目,以租代售"。
在去年年底,北京就曾出台文件,鼓励国有企业利用自有用地建设租赁住房,并要求各区制定相关办法。如今,这一政策被正式写入市政府发布的文件,意味着未来国企、央企等将可以更加便利地通过自有建设用地来建设租赁住房。
其实,对于很多大型房企来说,在北京这样的一线城市拿地并不容易。因为土地资源有限,很多开发商为了获得更多的土地,不得不参与激烈的竞争。而由于北京的供地将越来越少,所以开发商要想拿到优质的地块,就必须付出更高的代价。
比如,最近一段时间,北京出让的两宗不限价地块都位于远郊区域,楼面地价已经接近4万元/平米。而在这些区域中,不乏一些位置相对偏僻、配套相对不足的地块。如果将这些地块建成商品房,不仅销售难度会更大,而且也很难满足当地居民的购房需求。
在这样的情况下,推出集体建设用地建租赁房,无疑能够有效缓解上述问题。一方面,集体建设用地属于村集体或农民集体所有,具有成本小、收益高、使用方便的特点。另一方面,随着城镇化的推进以及人口的大量涌入,大城市周边的一些农村地区也出现了空心化现象。在这些地方,闲置的土地越来越多。如果能够把这些闲置的土地利用起来,不仅可以盘活城市周边的土地资源,还可以解决一部分人的就业问题,一举两得。
事实上,早在2016年12月,《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就已经提出,"允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的厂房、关了停产的破产工厂等调整为国有性质物业用于出租"。此后,各地纷纷跟进。例如,2017年6月,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案(2017-2020年)》规定,探索集体经济组织自行开发运营租房项目;2018年7月,上海市住建委印发《关于开展农村房屋综合整治工作的通知》,要求到2025年前完成不少于100个村的农村房屋综合整治任务。
可以说,目前全国已经有不少省市推出了相关的试点方案。从各地的经验来看,由政府出资进行村庄改造、统一规划建设村民公寓、统一对外招租等方式,都是当前比较常见的做法。不过,与以往的城中村改造不同,此次推出的集体建设用地建房的思路则更为灵活、创新。
首先,《意见》并没有限制企业的拿地主体资格。也就是说,无论是国企还是民企都可以参与进来。其次,相比起以往的城市更新、棚户区改造等项目而言,本次推出的措施对资金的需求量更低。《意见》指出,企业可通过银行贷款、公司债等多种形式筹措资金,保障项目建设所需资金。同时,还将积极发挥住房公积金的支持作用,确保符合条件的职工提取个人住房公积金用于支付房租。此外,为避免出现一哄而上、重复建设的状况,此次还提出了加强监管、防止变相福利分房的约束性条件。
总体来看,本次提出的举措既有助于提高房地产项目的周转速度、降低企业的融资压力,也有助于提升当地的居住品质、改善当地的居住环境。因此,我们期待后续的相关措施尽快落实到位。